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中国城市住宅寿命周期研究

欧阳建涛  
【摘要】: 住宅产业在整个国民经济中占有重要的地位,住宅产业的持续健康发展,对国民经济和社会发展意义重大。城市住宅寿命周期的长短,不仅关系到建筑资源和社会财富节约与否的问题,而且关系到社会和谐、环境污染、产业可持续发展等问题。系统研究中国城市住宅寿命周期,不仅可为政府科学调控和管理住宅产业提供理论依据,而且可为住宅相关企业制定战略策略提供实践工具。 本文首先研究了中国城市住宅寿命周期影响因素。从住宅设计使用年限、结构设计和建筑设计三个方面研究了住宅设计对寿命周期的影响。从住宅建设和住宅管理政策分析了其对住宅寿命周期的影响,并定量分析了住宅拆迁量与新建量、销售面积和销售价格的关系。从国民经济、住宅初始投资、居住空间、土地使用制度、城市及其人口的变化、技术进步六个方面,深入探讨了其对住宅寿命周期的影响。 其次,研究了中国城市住宅的经济寿命。结合住宅特点,分别用年度收益法、劣化数值法和平均费用法构建了住宅经济寿命计算模型,通过实证分析得出了中国城市住宅经济寿命的长短及特点,并进行了敏感性分析。在住宅寿命周期成本理论分析的基础上,构建了中国城市住宅寿命周期成本计算模型。研究了基于住宅经济寿命的城市住宅更新问题,探讨了住宅更新损益的计算方法,并对城市住宅系统更新决策方法进行了研究。 再次,研究了中国城市住宅的使用寿命。从住宅结构类型入手,对既有住宅剩余使用寿命的计算进行了研究,在此基础上探讨了住宅最优剩余使用寿命的计算方法。基于模糊聚类理论建立了拟建住宅使用寿命的预测方法,并结合实例进行了分析。分别用统计分析、威布尔模型、寿命表和生存分析四种不同方法探讨了城市住宅使用寿命计算模型。通过实证分析得到了中国城市住宅使用寿命的长短及特点。 之后,对中国城市住宅寿命周期影响评价进行了研究。从家庭消费行为、生活成本、社会关系网络和社会心理四个方面分析了住宅寿命周期的社会影响。通过实证定量分析了住宅使用寿命周期的经济影响,并得出了中国城市住宅的最优使用寿命。在住宅寿命周期能耗分析的基础上,构建了中国城市住宅寿命周期能耗分析模型。结合实证研究得出住宅寿命周期能耗特点。 最后,提出了延长中国城市住宅寿命周期对策。提出通过住宅寿命周期设计以及住宅寿命周期集成化管理以延长住宅寿命周期的思路。研究了旧住宅更新改造的价值、方法和政策保障。从完善住宅质量法律规范体系和完善住宅性能认定保证住宅长寿进行了探讨。提出通过完善城市住宅拆迁制度,以尽量减少住宅短命中人为因素的设想。通过住宅过滤机制的建立使住宅的耐久性使用价值得到了充分的利用。通过自组织改建住房机制的建立消除引发的社会矛盾,实现社会和谐发展。


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