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我国城市土地使用制度与土地市场研究

赵月望  
【摘要】: 改革开放二十年来,我国社会主义市场经济的逐步形成和发 展,极大地推动了我国国民经济的增长和城市化进程的加快。为 了适应形势发展的需要,我国城市土地使用制度进行了一系列改 革,土地从无偿、无限期使用转变到有偿、有限期使用,尤其是 1990年《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让条例》施行 后,城市土地作为一种特殊商品进入了市场,成为市场经济的重 要组成部分。土地市场的形成和运行为土地资源的优化配置创造 了有利条件,在国民经济建设中发挥了重要作用。 新《土地管理法》的颁布实施,标志着我国土地管理进入了 一个新的历史时期,加大耕地保护力度,实行总量控制和用途管 制成为新时期土地管理的重要特征。人地矛盾尖锐化使农业用地 向建设用地的转化余地日趋有限。城市土地是城市社会生产和生 活的基本条件之一,是城市社会进行一切生活和生产活动的场所 和空间,这种有限转化在一定程度上制约着城市建设的发展,从 而决定了城市建设用地的扩大必然走由使用增量土地转为内部挖 潜主要使用存量土地的路子。因此,保护耕地和为城市发展提供 合理的建设用地就成为新时期土地管理的两大课题。 目前,我国土地使用制度改革还不完善,城市土地市场运行 机制还不健全,土地使用制度现状和城市土地市场的发展还不十 分协调,且暴露出许多问题,这不仅制约着城市建设的发展,而 且影响了土地使用制度的深化。所以,开展我国城市土地使用制 度和土地市场研究,对加强城市土地管理,合理高效利用城市土 地,促进城市经济快速、持续发展具有十分重要的理论与实践意 义。 本文运用土地经济学的有关理论,从正反两方面对我国现行 土地使用制度下的城市土地市场进行了分析研究,并提出了自己 的见解,全文共分5章。 一、本文的主要内容 (一)导论部分。首先阐述了本文的研究背景,并对研究的 目的和意义作了说明;其次,对国内外城市土地制度与土地市场 的现状和研究动态作了比较全面的、客观的综述和比较;最后, 就本文的思路和方法作了说明。 (二)相关理论及基本概念。为了方便研究,首先对马克思 主义地租理论、区位理论(其中包括典型代表:工业区位论、农 业区位论和中。C地理论)、土地价值和价格理论等从土地经济学 的角度进行了思考和定位,从而为本项研究奠定了经济学方面的 基础。继而对土地制度、土地产权、土地市场等基本概念进行了 界定,明确了其内涵和外延,并对它们之间的关系进行了分析论 述。 (三)我国土地使用制度改革及土地市场的形成。本章根据 时间顺序,论述了我国土地使用制度的演变和改革过程。 首先,简略论述了自解放至一九八二年我国传统土地制度的 形成及在不同阶段、不同土地政策下城市土地市场的表现形式。 其次,对一九A二年——一九九。\年新《土地管理法》颁布 施行期间的土地使用制度改革分四个阶段进行了分析。1.1982- 1987年9 月,从深圳市试点开始征收土地使用费,当时征收土地 使用费的出发点是为了解决城市基础设施建设资金长期短缺问 题,是城市上地使用制度改革的重要一环和第一步。2.1987年9 月-1988年4 月,城市上地批租试行,揭开了国有土地使用制度 根本改革的序幕,标志着城市上地使用制度改革从理论探索走向 实践探索,为建立土地市场打下了基础。3.1988年4 月-1990 年,《宪法》、《中华人民共和国土地管理法》的修改和《出让 和转让暂行条例》的颁布,标志着我国上地使用制度改革走上了 依法进行的轨道,土地市场开女台运转。4.1990 年-1998 年,城 2 9 镇国有土地制度改革由沿海扩及内地,由新增量延及存量土地, 土地市场开始活跃,并逐渐暴露出一些问题。 最后,论述了新《土地管理法》的核心内容-即国家确定了 实行土地用途管制是土地管理的核心制度,城市土地市场从大量 增加存量土地转为挖掘存量土地潜力,土地市场的供给和需求发 生了变化。 (④)我国现行土地使用制度下城市土地市场分析。本章从 正反两方面对我国现行土地使用制度下城市土


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