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借名购房合同的效力认定研究

巩晶晶  
【摘要】:借名购房是指借名人基于国家政策或规避税收等原因利用出名人的购房资格对房屋进行登记。目前在我国法律中没有明文规定,但社会生活中大量借名行为的产生导致了一系列关于借名合同有效与否、房屋产权归属的纠纷。基于借名合同性质在认定中的争议,成因的复杂性及导致房屋物权归属的效力问题,在本文中主要通过三个部分其予以阐述:第一部分在于笔者认为借名人与出名人之间订立的借名协议并非一致属于无名合同。应根据出名人与借名人之间是否存在明确约定,若存在,则应直接被定义为委托合同,反之才为无名合同。第二部分在于借名合同成因的复杂性对借名合同效力的影响不应被固化。例如在涉及经济适用房的借名购房中,在实务中通常会将借名人以损害社会公共利益为由直接认定借名合同无效,笔者认为在一个合同订立过程中会有多个法律行为,不应一概而论,从而针对该类型借鉴了德国法律转换制度对案件进行多角度探究。第三部分在于将借名购房合同的效力分为内部行为和外部行为进行分析,将借名行为所涉房屋的法律物权与事实物权进行了区别,从构成要件上对房屋产权厘清学理障碍。综上,在借名购房合同导致的合同效力在审判中常出现同案不同判的情况,其合同性质的复杂性、成因的多样性导致无法将其穷尽列举,但基于此,更应在该行为产生的纠纷中将各方当事人权利义务加以明晰,以保障物权正确性,在审判时保障真实权利人的利益。


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