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新疆住宅房地产市场区域差异与宏观调控研究

韩芳  
【摘要】:本文选取新疆14个代表城市为样本,从市场投资、市场供求和市场价格三个角度详细描述了1998-2010年新疆住宅房地产市场发展的区域差异性。以此为基础,运用聚类分析法对14个城市的住宅房地产市场进行了分类,并对不同分类市场的特征进行了影响因素分析。运用Panal Data模型分析了不同分类住宅房地产市场投资的影响因素,运用对数模型度量了不同分类住宅房地产市场的供给弹性和需求弹性,基于适应性预期理论对不同分类住宅房地产市场的价格上涨进行了经济基本面与投机因素的分析。这些研究为进行分类市场宏观调控提供了重要依据。随后,本文根据区域房价波动理论对14个城市中具有核心影响力的城市进行了检验和判定,核心城市的发现为优化住宅房地产市场的宏观调控提供了视角。基于分类市场特征和核心城市的存在,本文构建了分类新疆住宅房地产市场的宏观调控方案,并从地方政府调控的角度,从产业政策、土地政策、住房政策、市场监管和城镇规划方面提出了针对不同分类市场的调控措施。最后对2004年以来我国房地产市场宏观调控的变迁进行了回顾和梳理,分析其变迁特征和存在问题以及对新疆的政策启示。 本文主要的研究结论如下: 1、新疆住宅房地产市场分类、不同分类市场特征和影响因素。 新疆住宅房地产市场可分为四大类:一类地区包括乌鲁木齐市和喀什市,主要特征是投资有过热倾向,市场需求增速缓慢,房价居高;二类地区包括哈密市、昌吉市、伊宁市和阿克苏市四个城市,主要特征是投资水平高,市场供需两旺,房价偏高。该类地区与一类地区最大的区别在于市场需求以自住性需求为主。三类地区包括克拉玛依市、石河子市、吐鲁番市、塔城市、阿勒泰市、博乐市和库尔勒市七个城市,主要特征是投资增速较快但水平较低,市场需求增速普遍快于供给增速,房价水平适中。四类地区指和田市,主要特征是投资增速慢水平低,市场需求增长很快,房价偏高。经济结构差异和城市化率是影响不同分类市场投资水平的主要因素,供求价格弹性和收入弹性差异导致各分类市场供求关系不同,总体来说新疆住宅市场价格的上涨是受经济基本面的支撑,主要是受需求拉动影响,而非成本推动。 2、新疆住宅房地产市场存在可以明显影响其它城市房价波动的核心城市 新疆三大经济区域内部均存在能够显著影响其他城市房价运行的“核心城市”,北疆是乌鲁木齐市和伊宁市,南疆是喀什市,东疆是哈密市。核心城市的房价对其他城市房价具有显著的预测作用,并可以对区域其他城市房价的运行产生系统性影响。该结论对于优化新疆住宅房地产市场宏观调控具有重要意义,可以在实现稳定住房价格这一整体目标时,重点对“核心城市”进行政策干预。 3、新疆住宅房地产市场的宏观调控应当按照分类和优化相结合的原则进行 新疆住宅市场的宏观调控要因地制宜、分类指导和优化调控。分类调控是针对不同市场发展阶段的分类地区进行差异化调控,属于区域调控;优化调控是在分类调控的同时,重点关注“核心城市”的房价波动及其对“非核心城市”的辐射影响,属于重点调控。分类调控是优化调控的基础,优化调控是分类调控的深化,分类调控和优化调控相结合有助于提高整体房地产市场的宏观调控绩效。一类地区属于重点调控区;二类地区属于重点观测区;三类地区属于扶持发展区;四类地区属于特别培育区。房价重点监测城市是乌鲁木齐市、伊宁市、喀什市和哈密市,稳定好这几个城市的房价对于稳定全疆房地产市场具有四两拨千斤的作用。 4、我国房地产市场宏观调控的变迁对新疆的启示 经济手段失灵和房地产立法不健全是我国房地产市场宏观调控过多依赖行政手段的重要原因,现行政府治理制度和土地供给制度是地方政府积极性不高的制度根源。未来完善房地产市场宏观调控的主要方向是明确划分房地产市场,形成不同调控方案。新疆住宅房地产市场宏观调控的绩效不仅仅取决于调控本身的科学性和合理性,还取决于新疆政府在土地制度改革、土地财政和住房保障建设上的大局意识,能否将民生建设与经济建设统筹兼顾,避免重蹈国内发达地区房地产市场的道路。新疆住宅房地产市场的宏观调控将是新疆政府必须承担的一个长期和重要的任务。


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