论物业服务企业的安全保障义务

【摘要】：近年来,物业服务企业由于房地产市场发展的刺激和实际需要而得以迅猛发展。物业服务企业由于与业主之间具有极强的紧密性联系的特点,因此随着这一行业的发展而产生的各种矛盾纠纷日益突出,成为社会关注度极高的焦点之一。而其中最为突出的一类纠纷就是物业服务企业未能尽到或合理尽到安全保障义务而引发的案件。可恰恰是这一类矛盾纠纷在理论界与实务界都成为了一个棘手的问题。在立法上,不论是一般法律规定还是关于物业服务的专门立法规定都在对物业服务企业的安全保障义务的规定上存在缺陷。在司法实践上,由于立法上的缺陷,加之实务界对这一问题认识上的不统一而出现了对同一类问题裁判标准不一的现象。在理论界,对这一问题的讨论一方面是相关的研究讨论不够全面和深刻,而另一方面则由于立法缺失和实务上的混乱导致对这一问题的理论研究也是各执一端莫衷一是。因此,有必要加深对这一问题的研究。本文第一章是对物业服务企业相关概念的基本论述。主要包括物业服务企业的概念、安全保障义务的概念及其性质和适用标准。最后从分析立法和法律适用过程中的矛盾和纠纷问题两个方面阐述我国物业服务企业安全保障义务的现实困境。本文的第二部分主要研究物业服务企业安全保障义务的内容和范围。物业管理法律关系包含主体、客体和内容。法律关系的内容即双方之间的权利义务关系。本章旨在此基础上明确双方之间的权利义务关系,进而突出物业服务管理的一方在违反义务时的民事责任的分担。本文的第三部分主要是在上文权利义务关系的基础上,分析物业管理的一方违反安全保障义务时的民事责任。该义务的责任类型主要分为两类:侵权责任和违约责任。首先介绍侵权责任的归责原则、构成要件及抗辩事由;其次是关于构成违约责任的因果关系分析;最后是分析三种情况下的责任承担:侵权责任和违约责任的竞合以及有无第三人侵权。本文的第四部分是针对我国物业服务企业的现实困境提出的相关制度完善建议。本章主要包括四个方面:一是在立法上明确物业服务企业的安全保障义务;二是物业服务企业的自我完善;三是建立物业服务企业安全保障义务风险控制机制;四是赋予公共安全职能部门对物业小区安保措施进行监督、检查和指导的权力。总之,本文对于物业服务企业安全保障义务的研究主要是在结合我国当前的法律规定和我国物业服务企业的发展现状上,主要采取比较分析和实证主义的研究方法,研究和探讨了有关物业服务企业安全保障义务的以下几个问题:物业管理的概念和及其安全保障义务的概念、性质及其法律适用标准的分析;从我国关于物业管理的相关法律规定方面对安全保障义务做出全面的法律分析,即安全保障义务的法律构成要件、法律责任、法律归责及其责任承担;还有在立足于我国物业服务在安全保障义务方面的矛盾和纠纷的基础上提出完善相关制度的建议。最后通过对此问题的分析研究,希望对我国物业服务企业在安全保障义务方面的立法和法律实践方面作出有益贡献。