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多元价值视阈下宅基地价格构成、影响因素计量与调控

岳永兵  
【摘要】:在建立城乡统一建设用地市场背景下,科学认识宅基地价值构成、价格体系及价格影响因素,有利于在宅基地制度改革试点过程中发挥价格机制对宅基地配置的调控作用,保障农民安居及宅基地有偿使用、退出、转让、抵押等工作的顺利开展。本文以浙江省义乌市作为研究主体,总结了宅基地多层次价值构成及表现形式,剖析了宅基地价值构成的多重多样性、主体差异性、显现不完全性等特点以及价值构成的变迁规律。根据实践中形成的五种宅基地价格类型,分析了不同价格与价值的对应关系。从集体内部和区域两个层面,分析了宅基地价格影响因素,根据实地采集的数据,运用计量软件对区域层面宅基地价格影响因素进行了定量分析。在阐述宅基地价格合理水平判断标准和分析现有宅基地价格调控措施的基础上,结合宅基地价格影响因素,从供需平衡维护、价格公示管理和动态价格干预三方面设计了宅基地价格调控政策体系。通过研究得出以下结论:(1)基于宅基地使用价值的不同表现形式,宅基地价值由保障、经济、潜在、情感和公用五类价值构成,其中占主导地位的是居住保障价值、居住保障与收益价值兼有,这两种价值形式的实现均依附宅基地使用权的取得和保有。(2)宅基地价格体系由有偿使用、转让、退出、置换和征收补偿价格组成,这五种价格主要反映宅基地主导价值。宅基地有偿使用和转让价格是宅基地制度改革中需重点研究的价格类型,实践中,这两类价格既有融合,也会发生背离。(3)在微观层面,供求变动、定价策略、权利主体、土地金融、市场中介五个因素对宅基地有偿使用和转让价格形成有影响;在区域层面,距市区距离、公交便捷度、农民人均纯收入、旧村改造、道路通达度、公共设施完备程度六个因素对宅基地有偿使用和转让价格有显著影响。宅基地价格影响因素与城市地价主要影响因素基本相符,差异主要体现在影响因素的权重顺序。(4)宅基地价格调控目标是确保形成反映宅基地主导价值的价格,对于宅基地居住保障与收益价值为主要价值形式的区域,调控政策应维护转让价格平稳和租金收益合理;对于宅基地居住保障为主要价值形式的区域,调控政策应保障宅基地及时供应和存量盘活,保障有偿使用价格在农户承受范围内。


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