养老住宅消费者购买行为研究

【摘要】：近几年,我国人口老龄化进程不断加速,家庭结构不断小型化,并且随着经济形势的不断变化,房地产行业逐渐开始调整,越来越多的开发商进入养老行业。此外,在政策上,国家也给予了土地、税收等诸多方面的支持。在这样的背景下,养老地产进入了一个新的发展阶段,养老住宅也引起了全社会的广泛关注。然而,由于我国养老地产起步晚,理论和实践都处于初级阶段,养老地产还有很多问题需要解决。在上述情况下,只有深入地探索老年人的特殊需求,深化对老年人群体认识,才能解决养老住宅问题。消费者在购买养老住宅问题上表现出的行为态度对利益相关者的行为选择产生深刻影响。因此,本文将从消费者行为学的角度出发,厘清养老住宅购买行为的影响因素,并用实证的方法去验证。在理论角度上,进一步扩展和深化了养老地产的理论研究范畴,为相关领域奠定基础,在实践的角度上,能为市场制定适合老年人养老需求的住宅产品提供依据,同时也能为政府制定相关老龄政策和发展规划提供参考。论文首先梳理了养老住宅研究的相关背景和主要概念,回顾了国内外养老地产研究和实践的现状,经过实地调研与深度访谈之后,在消费者行为学基础上,建立了养老住宅消费者购买行为理论模型。本文将影响养老住宅购买的因素分为内部因素和外部因素两个方面,内部因素主要包括认知程度、趋同心理、尝新心理,外部因素主要包括价格成本、地理区位、适老化设计、小区环境及配套服务,并将上述因素作为自变量,将养老住宅购买行为作为因变量,分析探讨这些因素对养老住宅购买的影响程度以及不同人口统计特征和老年生活方式之间在养老住宅购买上的差异性。然后,通过对相关人员的深访、文献的整理,再结合养老地产的理论和我国国情进行问卷的设计,以浙江省杭州市和嘉兴桐乡市两个养老住宅项目消费者为调研对象,取得了实证研究的数据资料。取得数据之后,先利用描述性统计分析方法,了解样本的特征;利用信度和效度分析,判断样本的可靠性和有效性;利用方差分析不同人口统计特征在养老住宅购买方面的差异性;利用聚类分析将消费者的生活方式分为不同类别,然后用因子分析将不同生活方式进行命名,再找出最倾向于购买养老住宅的生活方式类型;最后利用相关和回归分析,探索哪些变量是显著的及影响系数的大小。研究结果表明:年龄在40-50岁之间、学历和家庭年收入相对较高的教师、公务员购买态度最强烈;认知程度、趋同心理、尝新心理、地理区位、适老化设计、小区环境和配套服务与养老住宅购买呈现显著正向因果影响关系,其中认知程度影响系数最大,其次是配套服务;在不同老年生活方式的消费群体分类中,“文娱休闲”型最倾向于养老住宅购买。最后,根据研究证实的养老住宅购买行为显著性影响因素(包括人口统计变量和生活方式),同时结合访谈和调研获得的认识,分别有针对性地提出了对企业和政府的相关建议。