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城镇住房分类供应与保障制度研究

崔竹  
【摘要】: 20世纪80年代以来,我国住房制度改革不断深入,房地产市场基本形成,房地产作为新兴产业在国民经济生活中的地位日趋显著。然而,在房地产市场日益完善的过程中,住房价格也出现了非理性迅速上涨,形成了全社会普遍关注的住房问题。 2000年后,我国商品住房价格保持高速增长,2004年房价涨幅达到历史最高峰,其中商品房和商品住宅平均销售价格涨幅突破两位数,分别上涨14.4%和15.2%。2007年70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%,增幅比2006年提高2.1个百分点。与此同时,全国仍有12%的家庭人均住房建筑面积在8平方米以下,300多万户家庭居住在危旧的住房中,150万户家庭缺房或居住拥挤。如何解决这一关乎国计民生的现实问题,已经成为我国各级政府及相关领域的专家学者亟待研究的重大课题。 2003年以来,我国政府相继出台了多项房地产业调控措施。但是,房价并没有如期下降,反而在巨大的供求矛盾中闪电式下降之后出现大幅反弹。原因很简单,我国正处于城市化、工业化加速发展的过程中,住房供应紧张,住房价格高涨是必然结果。因此,不断建设和完善与住房市场化改革相适应的住房保障制度就成为解决住房供需矛盾和价格上涨的重要手段。 党的十六届三中全会提出“坚持以人为本,树立全面、协调、可持续的发展观”,就是要把不断满足人的全面需求、促进人的全面发展,作为发展的根本出发点。居住需求是人的基本需求,实现党的十七大提出的“住有所居”目标,满足城镇中低收入家庭的基本住房需求,是构建社会主义和谐社会,全面建设小康社会的必然要求。 本文运用理论分析与实践分析、规范分析与实证分析、定性分析与定量分析、历史分析与逻辑分析相结合的方法,从我国住房问题的实际出发,揭示住房问题产生的根源,论证住房分类供应的必要性和可能性,在借鉴国际经验的基础上,回顾我国住房制度改革的历程,提出住房分类供应体系的设计原则、供应框架、制度保障和监管与调控模式。 第一部分,基本原理。从我国住房问题的表象出发,分析住房问题产生的原因,提出政府对住房干预的必要性。从理论基础和现实条件两个方面论述了住房分类供应体制是政府干预住房问题的有效途径,并对住房分类供应的内涵、划分依据和供应措施进行了界定。 第二部分,国际比较分析。对美国、日本、新加坡、香港等有代表性国家和地区的住房分类供应制度的内容和特点进行比较分析,归纳总结出对我国住房保障制度建设有益的经验。 第三部分,实证分析。回顾我国住房制度改革的历程,分析住房供应体系的现状及问题,对我国住房保障体系建设已经取得的阶段性成果进行分析和评价。 第四部分,规范分析。确定我国住房分类供应制度的设计原则,提出以人为本的“三层次”住房供应模式,并在保障机制建设、分类监管与调控机制方面提出设想。 本文在城镇住房分类供应与保障制度方面做了如下有益的尝试。 首先,从理论依据和现实基础两个方面,深入论证了住房分类供应的必要性。住房分类供应制度作为住房保障制度的有效实现形式,其保障作用的发挥有重要的理论基础,包括住房的双重特性理论、住房社会保障理论、福利国家理论、住房公平分配理论和住房市场“过滤”理论等。在城市化、工业化加速发展、居民收入差距持续扩大的今天,住房分类供应制度也是我国政府保证房地产市场健康发展、维护社会稳定、构建和谐社会的现实选择。 其次,提出以人为本的“三层次”住房供应模式。所谓“以人为本”的住房分类供应体系,就是要以人的现实住房需要为出发点,同时兼顾长远住房需求来设计住房供应体系,使每一社会阶层的居民都有合理的住房获取途径,而不是让人被动地适应住房制度的变化,甚至被排斥在合理的住房获取途径之外。所谓“三层次”的住房分类供应体系,就是要根据收入水平和住房条件的不同,将城镇居民划分成高、中、低三个住房需求层次,针对不同的住房需求层次提供不同类型的住房。高收入阶层依靠市场来满足其住房需求,政府可以通过加强市场监管、完善住房信贷、规范住房税费等方式保障其住房需求的顺利实现;中等收入阶层主要通过市场途径满足住房需求,辅以政府的“两限房”、住房公积金、住房税费优惠等扶持措施来提高其住房需求的满足程度;低收入阶层的住房问题主要依靠政府的保障性住房来解决,通过经济适用房、廉租房、住房补贴等方式保障其基本的居住权利。 最后,提出我国房地产业分类监管与调控模式。政府——肩负着引导和保持住房市场健康、稳定发展的重要职责。履行这一职责靠的不是政府对市场的直接干预,而是政府运用经济的、行政的和法律的手段对市场的科学监管和调控。针对我国房地产业分类改革模式,本文提出对两类房地产市场分别进行监管与调控,即:在对市场趋势做出准确判断的基础上,对商业房地产和非商业房地产采取不同的土地政策、税收政策和金融政策,对商品住房和保障住房实施分类监管与调控。 此外,城镇居民住房支付能力的测度、住房保障标准的确定、各种住房保障方式的效果评价、个人征信体系的建立和信用档案的管理等问题还有待进行深入研究。


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