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资产证券化及其在房地产领域的应用研究

王明国  
【摘要】:自1998年住房制度改革至今,我国的房地产业经历了一个快速增长期。种种迹象表明,在未来的几年里,我国的房地产业仍将面临着大好的发展机会。与房地产业大好的发展机会形成鲜明对照的是,目前为我国房地产业提供“血液”的房地产金融体系还非常不完善。因此,要想使我国房地产业大好的发展机会转变为现实,就必须完善我国的房地产金融体系。正在这时,在国际上比较流行的房地产投资信托基金和住房抵押贷款证券化这两种房地产金融创新工具进入了我国政策管理层和相关机构的视野。为此,在我国掀起了一股研究房地产投资信托基金和住房抵押贷款证券化的热潮。目前国内外有关前两者的研究,还大多停留在实务的层面,鲜有从广义资产证券化理论的角度对其进行研究的成果,因此其研究必将陷入片面,并给实践带来风险。为此,本文命题为资产证券化及其在房地产领域的应用研究,旨在从广义资产证券化理论的高度,探讨我国房地产投资信托基金和住房抵押贷款证券化的发展之路。 广义的资产证券化是指资产采取证券这一价值形态的过程和技术。房地产投资信托基金是一种集合不特定的投资者,将资金集中起来,专门进行房地产的投资和经营管理,并共同分享房地产投资收益的房地产金融投资组织方式。住房抵押贷款证券化是指住房抵押贷款的发放机构(主要是商业银行、储蓄机构)将其持有的质量、偿还期限相同或相近的住房抵押贷款汇集成抵押贷款组合(Mortgage Pool ),并出售给特殊目的实体,特殊目的实体将购买到的抵押贷款组合进行包装,以此为标的发行住房抵押贷款证券出售给投资者的融资过程。房地产投资信托基金和住房抵押贷款证券化是资产证券化在房地产领域两种具体的应用形式。 论文共分四个大的部分从广义资产证券化的角度对我国房地产投资信托基金和住房抵押贷款证券化的发展进行了深入的研究。这四大部分分别是“资产证券化理论”(第一章)、“资产证券化的经济金融理论基础”(第二章)、“资产证券化运作中的关键问题”(第三章)、“资产证券化在我国房地产领域的应用”(第四、五章)。 在第一大部分,作者在分析资产证券化的定义和原理的基础上,分析了资产证券化在房地产领域的应用形式及目前在我国房地产领域推行证券化的重要意义;在第二大部分,作者阐述了资产证券化赖以产生和发展的金融功能理论、金融发展和创新理论以及委托—代理理论等经济金融理论基础;在第三大部分,作者分析了资产证券化运作过程中涉及的政府推动与监管、法律、SPV设立、资产转移方式与定性、信用增级和信用评级、与机构投资者和中


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