中国房地产市场调控研究

【摘要】： 当前,房地产业正处于我国工业化、信息化、城市化、市场化、国际化的宏观背景下,社会经济的发展对房地产业稳定发展的要求很高。房地产业作为国民经济的支柱产业,又是同许多产业关联度很大的产业,它在社会经济生活中有着重大的作用。房地产市场是市场经济体系的重要组成部分,是房地产业健康发展的载体。房地产市场调控,是宏观经济调控的主要对象,直接影响宏观经济的运行;同时,房地产市场调控又是房地产业自身健康发展的有力保障。因此,针对房地产市场暴露的问题,分析其产生的原因;借鉴海外房地产市场调控的经验教训,寻找解决问题的对策;理清思路,提高对房地产市场调控的规律性认识,增强我国房地产市场调控的有效性,引导我国房地产业健康、有序发展,是一个重要的课题。这不仅对我国房地产业健康发展具有重要意义,而且也对稳定我国宏观经济,促进国民经济的持续发展具有积极意义。 本文以市场失灵与房地产市场调控理论、房地产市场价格波动的特殊性理论以及中央和地方政府的利益和事权关系理论等为基础,总结了我国二十年来房地产市场调控的经验与教训;详细分析了美国、德国、日本、新加坡等海内外房地产市场调控的部分实践;在上述基础上,提炼出海外房地产市场调控的共性和特征;以及通过对海内外调控方法的比较,找出了我国房地产市场调控的不足;从而进一步明确中国房地产市场调控的思路和方法,完善了中国房地产市场调控的整体设计。 本文的主要内容包括以下三个部分: 第一,通过对海外房地产市场调控实践的分析,发现和提炼出对我国房地产市场调控具有指导意义的经验和启示。美国、德国、日本、新加坡等国家在房地产市场调控实践中,经历了市场的经济周期变动、包括经济的成功增长、经历了战争或经济困难造成的住房供应紧缺。尽管各国发展过程中背景不同、经济水平不同、市场化程度不同,但在房地产市场调控实践中,有着相同的特征。这些特征,反映了房地产市场调控实践带有规律性的共性,即:一是,房地产市场调控的本质,是满足本国居民最基本的住房需求。这是各国房地产市场调控的基础和落脚点。二是,各国对房地产市场的稳定都非常重视。政府为保障房地产市场的稳定,采取了多个方面的调控对策和措施。金融政策、税收政策、土地政策、价格管制等手段的运用,是各国房地产市场调控的主要方法。三是,随着各国经济的发展,国力的变化,住房保障的完善,房地产市场调控政策也在发生种种变化。虽然各国在房地产市场调控过程中,遇到的矛盾不相一致,调控方法存在个性和明显差异,但市场化选择仍是房地产市场发展的必然趋势。本文从政治、社会、经济层面发现和提炼了美国、德国、日本、新加坡等国家在房地产市场调控中的有益的思路和方法;同时,对日本的房地产泡沫破灭和美国发生的房地产次贷危机等由于房地产市场调控不当而产生的负面影响进行了分析。 第二,对中国房地产市场调控实践进行分析,在分析比较海外房地产市场调控经验的基础上,通过分析我国房地产市场调控的经验和教训,总结了我国房地产市场调控实践的不足,主要包括:一是房地产市场发展的长远战略考虑还不够;二是房地产市场体系建设还不完善;三是房地产市场调控的方法与手段还不完备;四是房地产市场调控和国民经济调控的协调还不够有效;五是技术产业支撑手段还比较薄弱。纵观我国二十年的房地产市场调控实践的经验和教训,面对房地产市场价格的动荡,政府在实施调控时,有时是自觉的,有时是被迫的,也有时是盲目的。由于我国房地产业起步较晚,像任何新生事物一样,对房地产这一行业的内在发展规律的认识有一个从必然王国走向自由王国的认识过程。要使我国房地产市场调控达到更好的效果,必须从以下方面着手:即:一是,要抓住当前房地产市场调控中住房消费领域中的主要矛盾和理清房地产市场效率和社会公平的关系,才能把握房地产市场调控的重点。二是,要建立完善的房地产市场调控体系,才能保证房地产市场调控的成功。三是,要协调好各方的利益,才能稳定房地产市场调控的基础。四是,要用科学的态度和方法,坚持不懈的努力,才能取得房地产市场调控的长效。 第三,坚持房地产市场化发展方向,坚持房地产市场体系建设,坚持房地产市场调控,需要进一步完善中国房地产市场调控的整体设计。本文对中国房地产市场调控进行了整体设计,整体设计的内容是在全面分析房地产市场调控的理论和实践的基础上归纳提炼的,它包含了对中国房地产市场调控的地位和作用、目的和原则、方式和手段、环节和节奏的论述,包含了中国房地产市场调控中外部环境的塑造、我国住房供应模式的选择的研究和论证、中央与地方政府关系的处理。其中,在外部环境塑造方面,对国民经济增长环境、货币流通环境、外汇及汇率环境等方面进行了研究和分析,并提出相关建议。在我国住房供应模式选择方面,笔者把我国当前住房供应模式界定为“市场-适度保障型”,提出了市场化方式是我国现阶段住房主要供应模式,保障性措施是国家对靠自身支付能力不能解决居住困难群体进行的救助。在解决中低收入居住困难者的基本住房问题时,应坚持适度的原则,即要兼顾各方利益,又要遵循张弛有度。通过市场原则和福利原则的有机结合,既体现市场法则,又体现政策的扶持,对此,提出了协调处理政策性福利住房供应与房地产市场关系的建议。在中央与地方政府关系处理方面,通过博弈关系的分析,归纳出中央和地方政府在房地产市场调控中的表现和造成博弈关系的制度性根源,提出了房地产市场调控中协调中央和地方关系的方法。方法包括:一是明确房地产市场调控中中央和地方协调关系的目标和原则;二是构建中央和地方政府适应于房地产市场调控要求的新型关系,构建解决冲突的新机制和新制度;三是加强中央政府对房地产形势的正确判断;四是进一步发挥地方政府在房地产市场调控中的积极性;五是创立中央和地方房地产市场的两级管理模式。